不動産

サクッとわかる不動産業界で必要な民法改正の知識

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2020年4月に改正民法が施行された影響で、不動産業界でも契約方法の見直しの必要性に迫られています。賃貸借契約や売買の際に知っておきたい、業界人視点での改正の最重要ポイントをまとめました。

 

ポイント①:賃借人の原状回復義務

賃借人の原状回復義務

旧民法には規定はなかったものの、改正民法第621条で「通常損耗」と「経年劣化」を除いて賃借人に原状回復義務があることが明確化されました。なお、原状回復義務には地中に埋設されたもの(廃棄物など)も含まれます。

以前はすでに国土交通省が公表している”原状回復を巡るトラブルとガイドライン”(リンク)を民法に組み込んだ形です。本改正により、退去時の修繕費用をどちらが負担すべきか争うトラブルを未然に防げるようになりました。

 

問題は、現状回復義務から除外されている修繕を賃借人負担とする特約です。

過去の判例では「暴利的でない客観合理的理由」「賃借人の義務負担の認識と意思表示」が必須とされています。賃貸人側で入念に特約内容を検討した上で、賃借人の合意を忘れず得ておかなければなりません。定額補修分担金特約など、単価を表示する契約が望ましいでしょう。

 

ポイント②:一部滅失による賃料減額義務

一部滅失による賃料減額義務

民法改正前より、賃貸不動産が一部滅失した場合、賃貸人は家賃減額に応じる義務があります。

本義務の条件について、旧民法では「滅失」としか表記していなかったものの、改正民法第611条1項で「(滅失)その他の事由により使用収益をすることが出来なくなった場合、その使用収益出来なくなった部分の割合に応じて減額しなければならない」と明確化されました。

 

本改正の最大のポイントは、賃借人からの請求がなくとも減額義務があるとされた点です。ただし当然ながら、賃借人の責めに帰すべき理由で滅失した場合は、減額義務は発生しません。

賃借人に有利な条文であり、万一のトラブル発生に備えて留意を要します。

 

ポイント③:個人根保証契約の極度額設定義務

個人根保証契約の極度額設定義務

旧民法での賃貸契約の連帯保証(根保証契約)は、金額の限度を設けずとも「利息・違約金・損害賠償の全体」が履行義務の対象となりました。

しかし改正民法第465条の2では、個人が行う根保証契約について、契約時にあらかじめ保証の限度(極度額)を定めるよう義務付けられています。改正後に定めた極度額のない契約は、効力を有しません

 

本改正が影響を受けるのは、賃借人の家族による保証契約です。あらかじめ「滞納家賃や原状回復費用を含めて極度額〇万円」とのように契約書に明記しなければ、万一の際に保証債務を履行してもらえません。

一方で、近年増えている保証会社による契約は、改正の影響を受けず満額の債務履行が期待できます。改正を受けて、入居審査の判断基準も変化してくるものと考えられます。

 

ポイント④:瑕疵担保責任が「契約不適合責任」へ

瑕疵担保責任が「契約不適合責任」へ

最も大きい変更点は、売買対象となる不動産の瑕疵の考え方です。従来「瑕疵担保責任」とされていたものが、改正後は「契約不適合責任」と名称が改められています。

また、旧民法では「①目的物の引き渡しにより債務はひとまず履行されている」(法定責任)という考え方と「②瑕疵のある目的物を引き渡す行為は債務不履行に当たる」(契約責任)という考え方が対立していました。

本改正では②契約責任説が採用され、買主に以下の対抗措置が認められています。

 

●追完請求権(改正民法第562条)

…売主負担で修繕を行うか、代替物もしくは不足分の引き渡しを行うよう求める権利です。ただし、瑕疵が買主の責めに帰すべき事由であったときは、当然請求は認められません。

旧民法にはなかった買主の権利のひとつです。

●代金減額請求権(改正民法563条)

…追完請求行っても売主が応じない、あるいはそもそも追完が不可能なときは、代金を減額するよう求められます。

追完請求権と同じく、旧民法では数量指示売買を除いて認められなかった権利です。

●契約の解除(改正民法564条)…同じく追完請求に応じない(あるいはそもそも不可能)である場合に、契約解除を認める権利です。

改正前は「契約目的を達成できないとき」と制限されていましたが、本改正では「契約目的は達成できるが瑕疵が軽微でないとき」も解除が認められるようになりました(改正民法第541条)。

●損害賠償請求権

…民法改正前より認められていた権利ですが、①売主の責めに帰すべき事由が必須になった点・②賠償範囲が信頼利益から履行利益まで拡大された点の2つがポイントです。

②の具体例として、建設前の宅地を購入したケースを想定してみましょう。これまでは信頼利益にあたる建設費用までが賠償請求の範囲とされていましたが、今後は履行利益である土地価格の差額も請求が認められます。

本改正の要点は、買主にとって対抗措置のハードルが低くなった点です。

今後の取引については、ごく些細な欠陥も指摘される可能性があるため、売り手には「より詳細に売却物の状態を契約書に記載する心掛け」が必須です。
念入りなトラブル防止策として、売却希望のオーナーによる建物の現況調査(インスペクション)や瑕疵保険の需要が上がると予測されます。

 

おわりに

今回の民法改正の基本的なコンセプトは「借主あるいは買い手の権利強化」です。

不動産の賃貸あるいは売買契約を結ぶ際は、より契約後のリスクを考慮する必要があります。新民法下での判例はまだほとんどないに等しい状態ですが、業界人は今後の動向にも注意しておきましょう。

 

 

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